Herengracht index visar att bopriser inte alltid stiger över tid.

En äkta finansiell bubbla kännetecknas av att internationellt kapital, det mesta av det lånat, börjar jaga en och samma globala investering och att marknaden i fråga stiger i alla valutor.

Den globala bobubblan är tveklöst en äkta bubbla. Priserna på hus och bostadsrätter har stigit världen över och i samtliga valutor när det globala kapitalet strömmade till en enda plats – villor och borätter.

Det är svårt att följa fastighetsprisernas cykler eftersom statistiken över huspriser – till skillnad från aktiepriserna – i princip är obefintlig före 1940-talet. Dessutom förändras en fastighets attraktionskraft över tiden t.ex. om omgivningen ändras.

Men det finns en samling hus i världen på en adress i världen där husen, desamma i dag som för över tre hundra år sedan, alltid har lockat de mest välbeställda köparna. Herengracht i Amsterdam. Herengracht har varit den holländska huvudstadens högstatusadress sedan 1600-talets början. Professor Piet Eichholtz har tack vare Amsterdams stadsarkiv kunnat följa vad som hände med huset sockerhandlaren Cornelis Sasbout byggde år 1637 på Herengrach nr. 150.

Det inflationsjusterade Herengracht index ovan visar klart och tydligt att det funnits gott om perioder med stora uppgångar, men också tider med djupa och långa prisfall – ibland har det tagit dryga 80 år innan priserna efter en topp nått sin absoluta botten.

Det mest anmärkningsvärda är utan tvekan att det dröjde 271 år innan pristoppen år 1736 nåddes igen. Inte förrän år 2007 hade alltså indexet återhämtat sig.

Uppfattningen att huspriser stiger över tiden beror kanske på att många ekonomer byggt sina modeller på USA:s fastighetspriser från efterkrigstidens början och framåt. Men bopriserna i USA de senaste sextio åren är inte en adekvat utgångspunkt för prognoser om framtida bopriser.
År 2007 nåddes troligen toppen på 2000-talets bopriser.  Alla länder toppade dock inte ur samtidigt, lika lite som alla aktier toppar ur samma dag när en nedtrend inleds på en aktiebörs. Men toppen för bopriserna – inte minst i USA med sin gigantiska fastighetsmarknad – är tydlig och den globala trenden är nu tveklöst ned.

Det som ytterligare utmärker en spekulation är att staten oftast har ett finger med i spelet. I fallet Sverige har boprisbubblan kunnat fortsätta en tid efter detta, bl.a. genom generösa ränteavdrag, och en extremt låg styrränta.  En stor spekulation är otänkbar utan lånade pengar eftersom det krävs ohyggliga mängder kapital för att blåsa upp en äkta bubbla.



Mot slutet av år 2009 hade de svenska hushållen på bara tio år femdubblat sina lån och var skyldiga mer än alla Sveriges företag tillsammans eller omkring 2500 miljarder – cirka 80% av BNP. Hushållen hade i huvudsak lånat för att spekulera på bostadsmarknaden. Det bedrägliga med alla spekulationer, så även bospekulationer, är att de föregås av en lång tids uppgång vilket föder den allmänna sanningen ”priserna går alltid upp”. Allmänheten börjar därför spekulera i än större uppgångar, med följd att marknaden stiger mot nya höjder efter varje nedgång.
Problemet med alla äkta bubblor – så även bobubblor – är att de alltid slutar med en krasch. Utan undantag. Den påföljande nedgången tar slut först när priserna når strax under den nivå där spekulationen började.

Tvärt emot vad de flesta tror behöver inte räntorna stiga för att en bobubbla ska spricka. Detta eftersom en uppspekulerad marknad till slut förbrukar så mycket kapital att nya pengar i tillräcklig mängd inte går att uppbringa. Bränslet tar slut. Raketen vänder nedåt.

Sanningen är dock att bopriserna är en del av marknaden och att marknaden alltid stiger högre och faller djupare än någon tror är möjligt.

Leave a Comment