Försäkring mot boprisfall

Snart kan man kunna försäkra sig mot prisfall i sitt bostadsområde. Och i framtiden kommer man även kunna spekulera i en fallande bostadsmarknad.

Det är försäkringsbolaget Valueguard som i samarbete med KTH och Stockholmsbörsen tagit fram ett nytt boprisindex. Till detta index kopplas en rad produkter. Till exempel kommer oroliga bostadköpare kunna köpa en försäkring som ger ekonomisk kompensation om värdet på bostäder där du bor faller mellan ditt köp- och säljtillfälle.

Så småningom kommer man även kunna köpa olika former av derivat och därmed kunna spekulera i en fallande bostadsmarknad, precis som man i dag kan spela på en fallande aktiekurs genom att köpa säljoptioner.

Det nya boprisindexet kommer heta “Nasdaq OMX Valueguard KTH Housing Index” ( HOX ).

Olika sätt att bli rik

Den som enbart byter sin tid mot pengar (lönearbete) kan bli rik, men det kommer ta lång tid. Några andra sätt för att komplettera eller helt ersätta denna inkomst med är:

• Hyr ut boende
Om man har pengar över kan en möjlighet vara att köpa ett hyreshus. Detta kräver en kapitalinsats och är också till viss del riskfyllt då värdet på fastigheten kan sjunka i värde eller kräva omfattande renoveringsarbete. Enklare kan vara  att hyra ut ett rum eller en del av sitt hem.

• Skapa en ny produkt eller starta något annat företag
Granska vilka behov du själv och dina närstående har. Kontrollera om det inte finns en rad andra människor som har samma behov. Leta upp en enkel lösning på problemet och ta reda på hur du kan tjäna pengar på den.

• Köp billigt – sälj dyrt
Här gäller det att använda fantasin; från att köpa läsk på Ica som du sedan säljer dyrt på stranden till att köpa lägenheter i dåligt skick för att rusta upp dem och sälja dyrt. Tillgång och efterfrågan är nyckelorden.

• Starta en uthyrning
Att köpa in något för att sedan hyra ut det är ett smart sätt att skaffa sig passiva inkomster. Det kan vara allt från cyklar, släpvagnar, maskeradkostymer till golvslipar och mässmöbler. Eller någonting helt annat.

• Handla med aktier
Den som har brist på kunskap inom området kan gå med i en investerarklubb. Ta reda på vad du får när du blir medlem och om det är värt pengarna. Att handla med aktier är alltid en risk, men kan på längre sikt ge passiva inkomster.

• Låna till låg ränta och investera i något som ger högre avkastning
Självklart ska man vara försiktig med att låna pengar. Men säg ändå att du har ett obelånat hus. Om du då får ett lån med låg ränta kan det vara möjligt att finna en investering som ger en högre avkastning än räntan. Det kan t.ex. vara aktier eller andra investeringar. Ibland kan man t.o.m. hitta säkra sparformer som ger mer i ränta än bottenlånet på bostaden om man binder pengarna under en längre tid.

• Slå mynt av ditt nätverk
Mot provision tar du på dig rollen som sälj- och marknadsavdelning av ett företags produkter och tjänster. Du säljer framför allt inom ditt eget kontaktnät. När dina kontakter blir återförsäljare får du provision på deras arbete.

Arbitrage
Arbitrage beskriver utnyttjandet av obalanser mellan två eller fler marknader, en kombination av matchande handelsmöjligheter utnyttjas för att utnyttja obalansen mellan marknaderna, som består av skillnader i marknadspriser. När termen används av akademiker så refererar den till en transaktion som inte involverar något negativt kassaflöde och i något läge skapar ett positivt kassaflöde, enkelt uttryckt en riskfri vinst.

Det kan handla om valutor, betting eller online marknadsföring

Glöm inte lagfarten

Ofta när man köper hus så blir försäljningspriset så högt att trots att många lånar till största delen av köpeskillingen så får de ta till hela besparingsbeloppet till kontantinsatsen.

Det många då glömmer är att det finns en hel del övriga kostnader som tillkommer. Inte bara kostnaden för flytt och nya möbler. Om det närmar sig årsskiftet går ett par tusen till den fastighetsavgiften (tidigare fastighetsskatt) men den största utgiften i samband med köpet utöver köpeskillingen är lagfarten.

Lagfart söks hos den så kallade Inskrivningsmyndigheten, men formaliteterna brukar banken sköta. Vad som kan vara bra att känna till är att vissa banker tar betalt även för sitt eget jobb med det här, medan vissa andra gör det gratis.

Lagfarten är hur som helst en inskrivning i fastighetsregistret där du blir upptagen som fastighetens ägare. Du får också ett papper på att det är du som äger fastigheten. Skulle fastighetsregistret totalhaverera en dag är det detta papper som bevisar att huset är ditt! När du väl fått det är det därför säkrast att förvara det i ett bankfack.

I nuläget kostar lagfarten 1,5 % av köpeskillingen plus 825 kronor i fast avgift.

Om du lånar mer än vad tidigare ägare har belånat fastigheten tillkommer också avgift för pantbrev. Pantbrev motsvarar en inteckning av fastigheten vilket krävs för att kunna belåna den. Du behöver därför ha pantbrev så det täcker det belopp du tänkt låna.  Nya Pantbrev kostar 2 % av pantbrevbeloppet plus 375 kronor per pantbrev. I dom flesta fall räcker det med ett nytt pantbrev.

Om du skulle köpa ett hus 2 miljoner, som sedan tidigare har pantbrev på en miljon, och vill lägga en kontantinsats på 300.000 så kostar alltså lagfarten 30.825 och pantbrevet 14.375.

Lagfartskostnad = 2.000.000 * 0,015 + 825 = 30.825
Pantbrevsbelopp = 2.000.000 – 1.000.000 – 300.000 = 700.000
Pantbrevskostnad = 700.000 * 0,02 + 375 = 14.375

Sammanlagt en extra kostnad på 45.200. Du behöver alltså ha 345.200 kronor kontant för att lägga den insatsen i det här fallet.

Notera också att du som bygger eget hus bara betalar lagfartskostnad för tomten, då det bara är tomten du köper. Huset bygger du ju!

Warren Buffets analysmetod

Warren Buffet har genom aktie och företagsinvesteringar blivit en av usa:s rikaste personer. Redan 1997 avslöjades en del av hans investeringsstrategi av ex.hustrun Mary Buffet och en börsanalytiker i boken “Buffettology”. Flera andra böcker har skrivits bl.a. “The warren buffet way” av Robert Hagstrom Jr.

Men Buffets strategi är inte så uppseendeväckande som man skulle kunna tro, utan handlar mycket om sunt förnuft. Hans rättesnören kan sammanfattas med:

  • Köp aktier i företag där så stor del av vinsten som möjligt återinvesteras i rörelsen. Begränsad utdelning till aktieägarna alltså. På så sätt ökar bolaget det egna kapitalet bäst.
  • Bolagets förmögenhet, det egna kapitalet, ska ha ökat med minst 400% (15% per år) under de senaste 10 åren.
  • Bolagets produkter ska ha en unik ställning hos kunderna, något som Buffet kallar konsumentmonopol. D.v.s. kända varumärken som säljs under både hög och lågkonjunktur.
  • Företaget ska kunna höja sina priser i takt med inflationen. På så sätt skapas det förutsättningar för en säker vinsttillväxt.
  • Undvik bolag som påverkas av yttre marknadsförändringar. T.ex. skogsindustrin (massapriser). gruvor och stålindustrin (råvarupriser), fastighet och byggbolag (fastighetspriser). Dessa företag kan oavsett skicklig företagsledning och en utmärkt affärside få sina rörelser sönderslagna p.g.a. svängningar på andra marknader.
  • Undvik det du inte förstår dig på t.ex. förhoppningsbolag eller bolag med kort historik.
  • Köp bara aktier i bolag med en företagsledning som visat att den kan förvalta sina produkter på ett vinstgivande sätt. D.v.s. bolaget ska ha haft en jämn vinstutveckling de senaste 10 åren med hög avkastning på det egna kapitalet.
  • Köp bara aktier i bolag med låg skuldsättning (Hög soliditet).
  • Bolaget ska öka sin förmögenhet och vinst i jämn takt, även under lågkonjunktur.
  • Bolaget ska bara syssla med verksamhet inom sitt kompetensområde.
  • Handla när aktien är billig. P/E-talet ska ligga lägre än det gjort de senaste 10 åren i genomsnitt.
  • Behåll dina aktier länge.

Om ett företag uppfyller Buffets grundkriterier är det dags att beräkna om de är köpvärda idag och om de tillhör vinnarna om tio år.

Steg 1.
Så rikt är ditt företag om tio år.
1. Leta upp bolagets förmögenhet för tio år sedan under rubriken “eget kapital” i årsredovisningen.
2. Leta upp årets förmögenhet under samma rubrik.
3. Dividera årets värde med värdet för tio år sedan.
4. Du får då fram den siffra som visar hur mycket bolagets förmögenhet ökat på tio år.
5. Multiplicera sedan denna siffra med årets eget kapital och du får fram bolagets beräknade förmögenhet om tio år.

Steg 2.
Företagets vinst om tio år.
1. Leta upp rubriken “Avkastning på eget kapital” de senaste tio åren i årsredovisningen. Lägg ihop (addera) dessa sifrror och dela med tio. Du får då fram den genomsnittliga avkastningen på bolagets förmögenhet om tio år.
2. Multiplicera den siffran med den siffran du fick fram i steg 1, nämligen bolagets förmögenhet om tio år.
3. Du har nu fått fram bolagets förväntade vinst om tio år, under förutsättning att det kommer växa lika mycket de kommande tio åren som det gjort under de senaste tio åren.
4. Nu ska du räkna ut företagets vinst per aktie. Leta upp hur många aktier som finns totalt i bolaget (står ofta längst bak i årsredovisningen) Dividera bolagets förväntade vinst om tio år med detta tal.
5. Den siffran du fått fram är företagets vinst per aktie om tio år.

Steg 3.
Beräknad aktiekurs om tio år.
1. Leta upp bolagets P/E-tal de senaste tio åren.
2. Lägg ihop (addera) dessa P/E tal och dela summan med tio.
3. Den siffran du får fram är företagets genomsnittliga P/E-tal de senaste tio åren.
4. Multiplicera sedan denna siffra med vinsten per aktie om tio år som du fick fram i föregående steg.
5. Du har nu fått fram bolagets beräknade aktiekurs om tio år.