Herengracht index visar att bopriser inte alltid stiger över tid.

En äkta finansiell bubbla kännetecknas av att internationellt kapital, det mesta av det lånat, börjar jaga en och samma globala investering och att marknaden i fråga stiger i alla valutor.

Den globala bobubblan är tveklöst en äkta bubbla. Priserna på hus och bostadsrätter har stigit världen över och i samtliga valutor när det globala kapitalet strömmade till en enda plats – villor och borätter.

Det är svårt att följa fastighetsprisernas cykler eftersom statistiken över huspriser – till skillnad från aktiepriserna – i princip är obefintlig före 1940-talet. Dessutom förändras en fastighets attraktionskraft över tiden t.ex. om omgivningen ändras.

Men det finns en samling hus i världen på en adress i världen där husen, desamma i dag som för över tre hundra år sedan, alltid har lockat de mest välbeställda köparna. Herengracht i Amsterdam. Herengracht har varit den holländska huvudstadens högstatusadress sedan 1600-talets början. Professor Piet Eichholtz har tack vare Amsterdams stadsarkiv kunnat följa vad som hände med huset sockerhandlaren Cornelis Sasbout byggde år 1637 på Herengrach nr. 150.

Det inflationsjusterade Herengracht index ovan visar klart och tydligt att det funnits gott om perioder med stora uppgångar, men också tider med djupa och långa prisfall – ibland har det tagit dryga 80 år innan priserna efter en topp nått sin absoluta botten.

Det mest anmärkningsvärda är utan tvekan att det dröjde 271 år innan pristoppen år 1736 nåddes igen. Inte förrän år 2007 hade alltså indexet återhämtat sig.

Uppfattningen att huspriser stiger över tiden beror kanske på att många ekonomer byggt sina modeller på USA:s fastighetspriser från efterkrigstidens början och framåt. Men bopriserna i USA de senaste sextio åren är inte en adekvat utgångspunkt för prognoser om framtida bopriser.
År 2007 nåddes troligen toppen på 2000-talets bopriser.  Alla länder toppade dock inte ur samtidigt, lika lite som alla aktier toppar ur samma dag när en nedtrend inleds på en aktiebörs. Men toppen för bopriserna – inte minst i USA med sin gigantiska fastighetsmarknad – är tydlig och den globala trenden är nu tveklöst ned.

Det som ytterligare utmärker en spekulation är att staten oftast har ett finger med i spelet. I fallet Sverige har boprisbubblan kunnat fortsätta en tid efter detta, bl.a. genom generösa ränteavdrag, och en extremt låg styrränta.  En stor spekulation är otänkbar utan lånade pengar eftersom det krävs ohyggliga mängder kapital för att blåsa upp en äkta bubbla.



Mot slutet av år 2009 hade de svenska hushållen på bara tio år femdubblat sina lån och var skyldiga mer än alla Sveriges företag tillsammans eller omkring 2500 miljarder – cirka 80% av BNP. Hushållen hade i huvudsak lånat för att spekulera på bostadsmarknaden. Det bedrägliga med alla spekulationer, så även bospekulationer, är att de föregås av en lång tids uppgång vilket föder den allmänna sanningen “priserna går alltid upp”. Allmänheten börjar därför spekulera i än större uppgångar, med följd att marknaden stiger mot nya höjder efter varje nedgång.
Problemet med alla äkta bubblor – så även bobubblor – är att de alltid slutar med en krasch. Utan undantag. Den påföljande nedgången tar slut först när priserna når strax under den nivå där spekulationen började.

Tvärt emot vad de flesta tror behöver inte räntorna stiga för att en bobubbla ska spricka. Detta eftersom en uppspekulerad marknad till slut förbrukar så mycket kapital att nya pengar i tillräcklig mängd inte går att uppbringa. Bränslet tar slut. Raketen vänder nedåt.

Sanningen är dock att bopriserna är en del av marknaden och att marknaden alltid stiger högre och faller djupare än någon tror är möjligt.

Portföljteori med allokering, diversifiering och rebalansering.

Det finns två viktiga principer att ta fasta på när man sätter samman en portfölj, och båda har sitt ursprung i den moderna portföljteorin. Det handlar om diversifiering och allokering. Diversifiering handlar om hur man fördelar sitt kapital inom en specifik tillgångsklass (till exempel aktier), medan allokering fastställer hur kapitalet fördelas mellan olika tillgångsklasser ( aktier, obligationer, råvaror med mera). Genom diversifiering och allokering kan man öka chanserna till en förbättrad avkastning över tiden, samtidigt som man minskar risken.

Diversifiering

Fördelen med diversifiering  påvisades av professor Harry Markowitz. Förenklat uttryckt innebär teorin bakom diversifiering att en blandning av volatila, okorrelerade aktier resulterar i en portfölj med lägre volatilitet (risk) och potential till högre avkastning.  Han publicerade sin forskning i Journal of Finance 1952 och  fick Sveriges Riksbanks pris i ekonomisk vetenskap till Alfred Nobels minne 90.

Allokering

Ännu viktigare för en långsiktig investerare är allokering d.v.s hur denne fördelar  (allokerar) sitt kapital mellan olika tillgångsslag. Även inom tillgångsallokering är en av de grundläggande tankegångarna att man minimerar risken för portföljen som helhet och samtidigt får en högre potentiell avkastning på aggregerad nivå. Man ska alltså fråga sig ”vilka tillgångsklasser bör jag investera i” och ”hur stor procentuell andel vill jag investera i respektive tillgångsklass”.

Det stora genombrottet för teorierna kring tillgångsallokering kom 1986, då tre amerikanska forskare, Randolph Hood, Gary Brinson och Gilbert Beebower, undersökte 91 stora pensionsfonder och deras avkastningar under en tioårsperiod.  Studien visade att så mycket som 93,6 procent av pensionsfondernas resultat var hänförbara till hur de hade fördelat kapitalet mellan tillgångsslagen aktier, obligationer och reda pengar. Även efter denna studie har en rad studier gjorts inom området med liknande resultat.

Det är svårt att ge generella råd kring hur man som investerare ska fördela sitt kapital mellan olika tillgångsslag. Ofta finns en rad olika variabler att ta hänsyn till, och varje investerare har sina unika önskemål och värderingar att väga in. Man ställs inför en rad frågeställningar, som ”vilken riskprofil har jag”, ”hur lång är min investeringshorisont”, ”vilket långsiktigt mål har jag med mitt sparande” och ”hur ser min finansiella situation ut i dag”.

De flesta studier som gjorts på området har fokuserat på uppdelningen mellan aktier, obligationer och kontanter (bankkonto). Det finns givetvis även många andra tillgångsklasser att ta hänsyn till, såsom råvaror, strukturerade produkter, hedgefonder, valutor, certifikat med mera.

Alltså gäller att ju längre tidsperiod det är kvar tills man behöver pengarna, desto högre andel av kapitalet bör ligga i aktier. Dessutom bör man ha en  väldiversifierad portfölj med aktier (och obligationer) från olika branscher som befinner sig i olika faser av konjunkturcykeln. Fördelningen mellan de olika tillgångsslagen är det viktigaste beslutet vi har att fatta som långsiktiga investerare, eftersom detta beslut i störst utsträckning påverkar vår avkastning över tiden.

Rebalansering
Ett bra verktyg för att uppnå en bra allokering och diversifiering är  rebalansering. Rebalansering innebär att du återställer portföljen till dess optimala fördelning mellan tillgångsslag när marknaden har skapat en obalans i denna fördelning. Med andra ord: Om du bestämt dig för en fördelning mellan tillgångsslagen där aktier ska utgöra 60 procent av portföljens totala värde kan du behöva justera dina innehav efter exempelvis en långvarig uppåtgående aktiemarknad för att aktiedelen återigen ska utgöra de önskade 60 procenten av det totala portföljvärdet.

Det finns en mängd fördelar med rebalansering, men den som oftast lyfts fram är att det är ett smidigt och enkelt sätt att kontrollera risken i portföljen. Du återgår då med jämna mellanrum till den risknivå du bestämt är bäst förenlig med dina personliga önskemål och följer din allokeringsplan på enklast möjliga vis.

Men fördelen  med rebalanseringen är att du genom  att rebalansera din portfölj med jämna mellanrum är att du tvingas att med jämna mellanrum sälja de tillgångsslag som har överpresterat och i stället köpa de tillgångsslag som klarat sig sämre relativt sett. Genom att följa ett fåtal enkla regler sällar du dig i och med denna periodvisa rebalansering till de sofistikerade investerarna. Visserligen kommer du aldrig att sälja alla dina aktier nära en topp, men du köper generellt sett aktier när ingen vill ha dem och säljer när det är rusning in på aktiebörsen.

Ytterligare en orsak till att rebalansering är en bra strategi är det faktum att tillgångsslag över tiden tenderar att söka sig tillbaka till sina medianvärden. Varje gång du rebalanserar har du därför en god chans att sälja de vinnande tillgångsslagen innan de börjar återgå till sitt medianvärde (det vill säga innan kurserna går ned) och i stället köpa de tillgångsslag som gått sämst och som sannolikt står inför en återgång (uppåt) till sitt medianvärde.

Hur ofta du väljer att rebalansera portföljen är dock en smaksak. Vissa rebalanserar en gång per månad, andra en gång per kvartal, medan några väljer att göra det på halvårsbasis eller när portföljens procentuella fördelning går utanför vissa begränsningsvärden.

Investeringsklockan
För de placerare som vill gå ett steg längre i sin tillgångsallokering är investeringsklockan ett av de i särklass bästa verktygen för att slå fast en lämplig fördelning vid varje given tidpunkt. Den så kallade investerarklockan presenterades 1937 i den brittiska tidningen Evening Standard och är än i dag ett mycket bra hjälpmedel att ta till när man står inför ett beslut som gäller omfördelning av kapitalet mellan olika tillgångsslag.

Klockan speglar hur en traditionell konjunkturcykel rör sig och hur de olika tillgångsklasserna tenderar att öka och minska i värde beroende på var i cykeln marknaden befinner sig för tillfället. Även om investerarklockan har många år på nacken är den lika relevant i dag som när den skapades. Det finns ett påfallande tydligt mönster över hur olika tillgångsslag utvecklas i de olika faserna av konjunkturen.

Konjunkturcykelns olika faser
En konjunkturcykel rör sig i regel mellan fem olika faser: bottenfasen, den uppåtgående fasen, konsolider-ingsfasen, toppfasen och slutligen nedgångsfasen. Låt oss tillsammans titta på vad som kännetecknar varje fas och hur vi som investerare kan nyttja dessa lärdomar för att förbättra placeringarna.

Bottenfasen kännetecknas av en svag ekonomi med stigande arbetslöshet, sjunkande företagsvinster och en centralbank som sänker styrräntan för att stimulera ekonomin. I denna fas är aktier det bästa alternativet, och strax därefter kommer råvaror. Börsens aktörer räknar kallt med att en konjunkturuppgång finns runt hörnet, och aktiemarknaden stiger därför (6–18 månader) innan uppgången visar sig i den reala ekonomin.

I den uppåtgående fasen har ekonomin börjat resa sig. Den ekonomiska politiken är fortfarande relativt stimulerande, men inflationsförväntningarna börjar gradvis att stiga. Allt bättre resultat för bolagen leder till högre börskurser, och i slutskedet av denna fas brukar räntorna stiga, vilket är negativt för obligationer. Även i denna fas är aktier att föredra som placeringsalternativ.

Konsolideringsfasen kännetecknas av stigande sysselsättning men också av tilltagande inflation, och Riksbanken väljer därför att höja räntan för att motverka detta. Obligationer går ned, men aktier fortsätter att stiga i värde, om än inte lika snabbt som tidigare. Aktiemarknadens fokus lämnar nu de låga räntorna och kräver i stället allt bättre resultat från bolagsrapporterna för att motivera högre börskurser. Även i denna fas är aktier att föredra, men det gäller att man är aktsam – för börsen tenderar att toppa i samband med att konsolideringsfasen går mot sitt slut. Då diskonterar nämligen marknadens aktörer att vi längre fram (6–18 månader) står inför en avmattning av konjunkturen.

I toppfasen, den fjärde, är inflationen som högst, och Riksbanken tvingas strama åt och höja styrräntan snabbare. Kombinationen av högre räntor och förväntningar om försämrade bolagsvinster gör att aktiekurserna sjunker.

Varken aktier, råvaror eller obligationer är intressanta i denna fas. Den bästa placeringsformen är nu i de flesta fall räntesparande, då man riskfritt kan få en bra ränta och samtidigt bida sin tid inför fyndköpen som kommer längre fram.

Nedgångsfasen utmärks av sjunkande bolagsvinster, samtidigt som Riksbanken ser sig tvungen att sänka räntan för att stimulera ekonomin. Börskurserna sjunker ytterligare, och aktier eller råvaror är än så länge inget bra alternativ. Obligationsmarknaden erbjuder den bästa avkastningen i förhållande till risk i denna fas.
En konjunkturcykel är alltid svår att tidsbestämma, men i allmänhet tar de fem faserna 4–6 år att fullborda. Var marknaden befinner sig i investerarklockan eller konjunkturcykeln kan ibland vara svårt att fastställa exakt. Ingen konjunkturcykel är den andra lik, men den uppmärksamme investeraren kommer långt genom att veta på ett ungefär var han/hon befinner sig i kretsloppet.

Investera i skog.

Att investera i skog kan vara ett bra komplement i en investeringsportfölj.  Naturligtvis kan man köpa ett stycke mark, men det kräver dels en ganska stor investering samt att man kan gallra, avverka och plantera själv samt har lite koll på skogsvårdslagarna  alternativt att man tecknar ett skogsbruksavtal med ett skogsbolag. Som direkt skogsägare räknas du som näringsidkare och förutom att ha koll på räntor, priser, försäkringar, skadeangrepp så ska du också kunna lagar och paragrafer.

Man kan även investera i börsbolag som äger skog, t.ex. Holmen B,  SCA B eller Stora Enso R på stockholmsbörsen men då ingår ofta andra verksamheter t.ex. pappersbruk eller sågverk. En annan aktie är  Rusforest på first north som investerar i skog i ryssland. Fördelen med dessa börsnoterade aktier är naturligtvis att man i princip kan sälja sitt innehav när som helst.

Ett tredje alternativ är en realfond som investerar i skog.  Investeringen är då bunden en period på t.ex. 5 år samt att det finns ett minsta investeringsbelopp på drygt 50000kr.  Courtage är 2,5 procent och en årlig förvaltningsavgift på 0,8 procent tillkommer. Den beräknade utdelningen är 4-6 procent per år och man har som mål att ge  en totalavkastning på 15% per år.

Om man kan binda kapitalet en längre period kan man köpa andelar i plantage,  t.ex. forwood.  I forwood köper man andelar i teak. Teak är ett snabbväxande trädslag som skördas efter 20 år och man binder upp sitt kapital på den tidsperioden. Teak är ett snabbväxande trädslag och priserna har ökat med 6% per år under de senaste 30 åren. Vid skörd får man vinsten bortsett från 3 procent av vinsten för kostnader vid gallring och slutavverkning. Varje teakunit kostar mellan 25-30 000 kr och omfattar 111 träd som tar upp en yta av 1000kvm men man blir bara delägare i träden, inte marken.  Vill man äga både mark och teakträd kan man försöka bli aktieägare  i forwood men aktien är onoterad och det kan vara svårt att få tag på aktier. En annan onoterad aktie för den som vill investera i teak är Teak management inc ( tectona capital ). En aktie kostar mellan 10-15000kr och omfattar 400kvm mark och 50 träd. Teakträden avverkas efter 20 år och då beräknar Tectona capital att den gjorda investeringen har tiodubblats i värde.